Tratándose del arrendamiento de bienes inmuebles para uso comercial (establecimiento de comercio o local comercial), la renovación del contrato de arrendamiento no tiene las mismas implicaciones que la prórroga.
El contrato de arrendamiento se puede renovar o prorrogar, dos cosas distintas con connotaciones distintas.
La renovación del contrato de arrendamiento está contemplada por el artículo 518 del código de comercio. La prorroga está contemplada por el artículo 520 del código de comercio.
La renovación del contrato implica la firma de un nuevo contrato, y al tratarse de un nuevo contrato, es posible pactar en él condiciones distintas.
En cambio, en la prórroga, no hay lugar al cambio de condiciones, puesto que no existe un nuevo contrato ni la modificación del preexistente; lo que existe es una extensión en el tiempo del contrato ya existente, naturalmente con las condiciones que este contiene.
El miso artículo 520 del código de comercio cuanto hace mención de la prórroga, expresamente que esta se tendrá que hacer en las mismas condiciones que el contrato preexistente.
Al respecto ha dicho la Corte suprema de justicia en sentencia de octubre 8 de 1997:
“El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho este respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971, que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias especialmente en cuanto a precio y utilización de la cosa arrendada”.
Esta diferencia no sólo ha de tenerse en cuenta respecto al contrato de arrendamiento de un local comercial, sino que se ha de tener en cuenta en cualquier tipo de contrato, ya que la diferencia entre renovar y prorrogar es de aplicación general y podría dar pie a interpretaciones distintas, y por supuesto a diferencia sustanciales entre las partes.
Bueno es tener presente la definición que de prórroga hace la real academia de la lengua española: “Continuación de algo por un tiempo determinado”, algo que en su forma y fondo ya existe plenamente.
Hola Óscar: Mil gracias por su escrito, claro y contundente al exponer en forma diáfana cada uno de estos dos conceptos que producen diferencia de fondo entre los dos, y controversia entre las partes, y ante los juzgados. Con su venia, estaré haciendo uso de de su escrito, para dirimir una querella con un arrendador. Cordial Saludo, Juan Vicente Aristizábal
ResponderEliminarhola me surge una gran duda, si el contrato lleva 4 años porque se prorrogo luego de su termino inicial de dos años y en el contrato se estipulo un aumento irrisorio tengo que seguir indefinidamente con ese contrato porque se encuentra en prorroga
ResponderEliminarBuena tarde, si mi contrato se vencio en febrero y me quiero ir ahora tengo que pagar la multa que segun el dueño es de 5 millones, si pago un canon de 2 millones? No se supone que el contrato se renueva automaticamente luego de 2 años? Apenas llevo 15 meses
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